Der Bau eines Hauses ist in den meisten Fällen ein einmaliges Projekt im Leben, sozusagen ein Lebensprojekt. Die Finanzierung entscheidet nicht nur über die Art und den Umfang des Hauses, sondern über das gesamte Gelingen des Bauprojektes. Bei den Finanzierungsmodellen wird in die Finanzierung mit und ohne Eigenkapital unterschieden. Dem Bauherrn ist bewusst, dass im Ergebnis die Bausumme bezahlt werden muss; ganz unabhängig davon, ob aus Eigenmitteln oder aus Fremdmitteln eines Kreditinstitutes. Jedes Finanzierungsmodell wird um mögliche Zuschüssen und Förderungen ergänzt. Nicht rückzahlbare Zuschüsse wirken sich wie Einnahmen aus, Förderungen sind in der Regel zinsgünstige Darlehen oder Kredite. Auf der anderen Seite, und das ist für die Finanzierung ebenso wichtig, steht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauherrn. Damit ist die Höhe seines Arbeitseinkommens angesprochen, das dauerhaft, und zwar über Jahrzehnte hinweg, gesichert sein muss. Ein geradezu ideales Beispiel dafür ist der Beamtenstatus auf Lebenszeit; der Arbeitsplatz ist bis zum Pensionsalter garantiert, sofern sich der Beamte nichts zuschulden kommen lässt. In der freien Wirtschaft bietet ein unbefristeter Arbeitsvertrag zwar eine Sicherheit, er ist aber keine vergleichbare Garantie.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital wird umgangssprachlich als Vollfinanzierung, als 105%- oder als 110%-Finanzierung bezeichnet. Damit wird ausgedrückt, dass die gesamte Bausumme inklusive aller Erwerbsnebenkosten über ein oder mehrere Darlehen vom Kreditinstitut finanziert wird. Diese Situation setzt ein weit über dem Durchschnitt liegendes hohes, regelmäßiges und gesichertes Einkommen voraus. Fehlendes Eigenkapital muss durch Fremdmittel ersetzt werden. Das verursacht erhöhte Kosten durch die anfallenden Zinsen. Aufgrund des erhöhten Kreditausfallrisikos ist der Zinssatz in diesem Falle deutlich höher als bei einer Teil- oder Anteilsfinanzierung. Bei Banken und Sparkassen ist die „Schmerzgrenze“ für eine Baufinanzierung bei etwa siebzig Prozent der Bausumme und des damit geschaffenen Immobilienwertes. Sie gehen für den Fall einer Zwangsversteigerung davon aus, dass der ursprüngliche Immobilienwert nicht erzielt wird, sondern dass das Auktionsergebnis deutlich niedriger ausfällt. Bei einer 70:30-Finanzierung hätte der Darlehensgeber eine rechnerische Reserve von bis zu dreißig Prozent, um im Ernstfall das Baudarlehen aus dem Versteigerungserlös zurückgezahlt zu bekommen.
Bei einer Mischfinanzierung mit Eigenmitteln, Eigenleistungen und Fremdmitteln kann die Finanzierung aus zweierlei Sichtweise ermittelt werden. Auf der einen Seite steht die Höhe der Bausumme, also die Kosten für das Haus. Auf der anderen Seite wird das monatliche Arbeitseinkommen den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Dadurch wird die vertretbare oder auch die Höchstsumme ermittelt, die für den Schuldendienst mit Zinsen und Tilgung geleistet werden kann. Im Endeffekt wird die Finanzierung, also die Höhe der Bausumme und des damit verbundenen Baudarlehens, von der Einkommenssituation des Bauherrn bestimmt. Als Faustregel gilt, dass nicht mehr als dreißig Prozent des Nettoeinkommens für die Unterkunft aufgewendet werden sollten. Das gilt für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Die Kaltmiete je Quadratmeter ist mit der Monatszahlung an Zinsen und Tilgung für die Finanzierung vergleichbar. Hinzu kommen die Betriebskosten, auch als Nebenkosten bezeichnet. Sie sind für den Eigentümer etwas höher als für den Wohnungsmieter, weil nicht alle Betriebskosten umlagefähig sind, aber trotzdem anfallen. Ergänzt wird der Kostenfaktor Unterkunft noch um die Ausgaben für Strom, Heizung sowie Frisch- und Abwasser. Diese Gesamtsumme sollte nicht deutlich über vierzig Prozent des monatlichen Nettoeinkommens liegen.
Ganz unabhängig von dem Finanzierungsmodell muss der Bauherr eine ausreichend hohe Risiko-Lebensversicherung abschließen, oder für eine gleichwertige Absicherung sorgen. Im Falle seines Ablebens muss die Finanzierung sofort komplett abgelöst werden können, sodass die Hinterbliebenen weiterhin in dem Haus wohnen können. Die verbleibenden Ausgaben für die Unterkunft sind die Betriebskosten sowie die Ausgaben für Energie und Wasser. Diese Versicherung muss ergänzt werden um die Bausteine Arbeitslosigkeit sowie Berufs-/Erwerbsunfähigkeit. Die monatliche Versicherungsprämie wird rechnerisch in die Finanzierung einbezogen.
Jede Eigenleistung wirkt sich wie die Erhöhung von Eigenmitteln aus; sie reduziert im Ergebnis die Höhe der Finanzierung. Der Bauherr kann beim Innenausbau umfangreiche Eigenleistungen erbringen. Die lassen sich in Mannstunden sowie Stundenlöhnen für Handwerker, Meister und Gesellen sehr genau ausrechnen. Eingespart wird generell die gesetzliche Mehrwertsteuer von knapp zwanzig Prozent. Benötigt und finanziert werden lediglich die Materialien. Diese Arbeiten werden nicht fremdvergeben, sondern selbst geleistet. Die fiktiven, also rechnerischen Ausgaben haben keine geldlichen Auswirkungen. Mit den Eigenleistungen lässt sich durchaus ein vier- bis fünfstelliger Eurobetrag innerhalb der Bausumme einsparen.
Für jede Hausfinanzierung lohnt es sich zu prüfen, ob und welche Fördermöglichkeiten bestehen. Ansprechpartner ist die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau mit Sitz in Frankfurt am Main. Zusätzlich kann auch die Hausbank am Ort angesprochen werden. Förderfähig sind vor allem nachhaltige Energieeinsparungen beim Bau und bei der Ausstattung des Hauses. Einmalige sowie nichtrückzahlbare Zuschüsse sind eine echte Einnahme, während zins- und tilgungsgünstige Darlehen die Finanzierung insgesamt positiv beeinflussen.
Der Bauherr muss bei jeder Finanzierung der Bausumme einige Eckdaten beachten.
- Abgesehen von einer Reserve von fünf bis sechs Monatsnettogehältern sollte das Eigenkapital so hoch wie möglich angesetzt werden. Das gilt besonders für das derzeit niedrige Zinsniveau bei der Guthabenverzinsung.
- Die Finanzierung sollte möglichst genau sein. Sowohl eine Nachfinanzierung als auch die Entschädigung für eine Nichtabnahme der vereinbaren Bausumme ist mit spürbaren Zusatzkosten verbunden. Sie sind nicht notwendig und müssen im Übrigen zusätzlich bezahlt, sprich finanziert werden.
- Die erste Zinsbindung sollte möglichst lang sein, zurzeit mindestens zehn Jahre. Je länger sie ist, umso sicherer kann in diesen Jahren kalkuliert und gewirtschaftet werden.
- Der Tilgungssatz muss so berechnet sein, dass die Finanzierung des Hauses spätestens zum Ende des Erwerbslebens abgeschlossen ist. Der Einnahmeverlust aus dem Renten- gegenüber dem Arbeitseinkommen wird durch den wegfallenden Schuldendienst für das Baudarlehen kompensiert. Sondertilgungen müssen jederzeit und kostenfrei möglich sein.
Das Bessere ist des Guten‘ Feind. Nach diesem Grundsatz sollten zur Finanzierung mehrere Angebote parallel eingeholt, verglichen und geprüft werden. Jeder der Anbieter weiß, dass nur einer von ihnen die Finanzierung abschließt. Daher braucht es kein Geheimnis zu bleiben, dass die Hausbank nicht der einzige mögliche Financier ist.